Immobiliare nel PIL libanese è ora oggetto di un metodo più dettagliato. L’Ufficio Centrale di Statistica (CAS) distingue le abitazioni affittate da quelle occupate dai loro proprietari e sostituisce l’ipotesi precedente di un aumento annuo fisso del parco. Questo miglioramento accompagna i conti 2024 e la revisione della serie 2020-2023. Riguarda i servizi prodotti da immobili, non il valore di tutte le merci messe in vendita.
La distinzione conta in un paese in cui i prezzi visualizzati di appartamenti occupano un posto importante nel dibattito economico. Un aumento del prezzo di una dimora esistente può arricchire il suo proprietario su carta. Non significa che il paese ha prodotto un appartamento aggiuntivo. I conti nazionali cercano di misurare la produzione annuale, non di aggiungere beni.
Immobiliare in PIL: tre diverse attività
La nota metodologica CAS distingue tre sottoinsiemi. Il primo riguarda i servizi di alloggio forniti da agenti immobiliari. Il secondo riguarda gli occupanti del proprietario, considerato fornire il servizio di alloggio alla propria famiglia. Il terzo include altri servizi immobiliari, tra cui affitti commerciali.
I proprietari non pagano necessariamente l’affitto a terzi. Tuttavia, i conti nazionali assegnano loro un servizio di alloggio, generalmente indicato come affitto implicito. Questo accordo confronta i risparmi quando la proporzione di proprietari e inquilini differisce. Senza di essa, la produzione misurata dipenderebbe artificialmente dallo stato di occupazione dell’alloggiamento.
L’affitto non è né una fattura pagabile né un reddito monetario ricevuto da un conto. Misura un servizio effettivamente consumato. Confondarlo con un prelievo fiscale o un debito familiare darebbe al concetto un significato che non ha.
La fine dell’aumento del tasso piatto dello 0,5%
Il vecchio metodo ha stimato la variazione annuale del volume dei servizi di alloggio assumendo un aumento fisso dello 0,5% del parco ogni anno. Non ha separato il noleggio e i componenti occupati dal proprietario. Questa semplice ipotesi ha fornito una traiettoria regolare, senza riflettere la diversità delle situazioni di occupazione.
La metodologia migliorata utilizza i dati osservati nelle indagini domestiche per il 2009–2010, 2012 e 2018. Esso distingue tra abitazioni occupate dai loro proprietari e quelli affittati. Nel stabilire stime annuali tra gli anni di indagine, le relazioni CAS che utilizzano un’interpolazione basata sui permessi di costruzione rilasciati ogni anno.
I permessi sono uno strumento statistico per l’attraversamento tra osservazioni. Essi non sono considerati come un conteggio di abitazioni completate e occupate durante lo stesso anno. La nota non fornisce una recente indagine completa di tutte le unità abitative. Descrive un miglioramento delle stime in base alle informazioni disponibili.
| Elemento | Metodo vecchio | Metodologia migliorata |
|---|---|---|
| Volume dei servizi di alloggio | Presumibilmente in crescita dello 0,5% all’anno | Dati di indagine e interpolazione con permessi |
| Stato di occupazione | Nessuna distinzione tra affitto e proprietà occupante | Serie separata per entrambi i componenti |
| Altri servizi immobiliari | Dati IVA regolati dai prezzi di manutenzione della proprietà | Dati IVA e deflatore composito meglio adattato |
Prezzi adattati ai servizi misurati
Per i servizi di alloggiamento, le serie di volumi sono convertite in valori correnti con i componenti corrispondenti dell’indice dei prezzi al consumo. Il CAS utilizza quindi indici separati per affitti effettivi e servizi proprietari-occupanti.
Per altre attività immobiliari, i dati sul fatturato IVA rimangono alla base della stima del valore attuale. Il cambiamento riguarda il deflatore, cioè l’indice utilizzato per separare le tendenze dei prezzi e delle attività. Il vecchio schema ha usato l’indice dei prezzi di manutenzione immobiliare.
La nuova formula combina indici più vicini ai servizi interessati. La nota comprende servizi di architettura, ingegneria, pubblicità e supporto amministrativo. Non pubblica le ponderazioni dettagliate di questo cesto in questo breve documento. Non è quindi possibile ricalcolare il risultato in pieno da questa nota da sola.
Nel 2024, il valore aumenta e il volume diminuisce
Nei conti revisionati, il valore aggiunto immobiliare ha raggiunto 153,904 miliardi di sterline giornaliere nel 2024, rispetto a 117,241 miliardi nel 2023. L’aumento nominale è del 31,3%. A 2023 prezzi, tuttavia, la cifra del 2024 era solo 109.272 miliardi. L’attività è diminuita del 6,8% in volume.
Il deflatore aumenta di circa il 40,8%. Questa combinazione spiega perché un aumento del valore corrente può accompagnare un’attività reale in declino. Non misura un aumento del 40,8% del prezzo di vendita di tutti gli appartamenti. Il perimetro copre i servizi immobiliari registrati nel ramo.
La costruzione appare altrove nei conti, in un ramo separato. Ha un’attività di volume quasi stabile nel 2024. L’acquisto di un edificio esistente, la costruzione di un edificio e la fornitura di un servizio di alloggio sono quindi diverse realtà economiche. Un’analisi rigorosa deve preservare queste distinzioni.
Ciò che la revisione non consente ancora di isolare
Il CAS riporta che la revisione 2020-2023 combina nuovi dati istituzionali con miglioramenti metodologici. La nota di proprietà spiega uno di questi miglioramenti, ma non fornisce una tabella che confronta ogni vecchia stima con la nuova. Non permette che l’intera revisione del PIL sia attribuita a beni immobili.
I conti misurano un’attività nazionale aggregata. Non danno il prezzo di un appartamento specifico, l’attuale numero di abitazioni vacanti, o il ritorno atteso su un investimento. Per monitorare la qualità di questa misura, i prossimi benchmark aggiorneranno i sondaggi del parco e pubblicheranno informazioni più dettagliate sugli aggiustamenti annuali.
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