Immobili in Libano: il valore che i prezzi ancora rifiutano di ammettere

Immobiliare libanese non rimase costoso perché il paese semplicemente mancava terra o perché libanese avrebbe una preferenza culturale insuperabile per la pietra. È rimasto costoso perché, per quasi vent’anni, un intero sistema bancario, monetario, fiscale e politico ha impedito ai prezzi dell’alloggio di soddisfare il reddito reale di coloro che dovevano comprarli.

La crisi immobiliare non è iniziata nell’ottobre 2019. Già nel 2011, le vendite sono state rallentate, l’inventario degli appartamenti non venduti è stato in aumento e gli sviluppatori stavano trovando sempre più difficile da smaltire grandi aree costruite durante gli anni euforia. La crisi bancaria non ha creato questo squilibrio. Ha rimosso i meccanismi per nasconderlo.

Ancora oggi, la correzione rimane difficile da misurare. I prezzi visualizzati sono spesso quelli che i proprietari vorrebbero ottenere, non quelli a cui avrebbero effettivamente accettato di vendere. Alcune transazioni comportano merci molto speciali, in quartieri ricercati, acquistati da espatriati. Il credito immobiliare è quasi sparito. L’alloggiamento di Vacant non è regolarmente re-marketed. Le banche e i promotori in difficoltà continuano a differire il riconoscimento delle loro perdite ogni volta che possono.

Il risultato è uno strano mercato: i volumi possono tornare per alcuni mesi senza che il potere d’acquisto locale abbia recuperato; i prezzi possono sembrare stabili come il loro valore reale declina; e un appartamento può mantenere un alto prezzo nominale pur rimanendo invenduto e producendo praticamente nessun reddito.

Il decennio che la banca ha fatto la domanda

Tra i primi anni 2000 e i primi anni 2010, il Libano ha avuto un drammatico aumento immobiliare. Secondo le stime disponibili, si stima che il prezzo delle abitazioni sia triplicato approssimativamente tra il 2003 e il 2013, mentre il prezzo del terreno è stimato essere aumentato di quasi sette volte tra il 2005 e il 2012. Questo aumento non corrispondeva ad un analogo aumento della produttività, dei salari o della crescita demografica sufficientemente forte per spiegarlo.

Fu reso possibile dall’apparente stabilità del libro. Il tasso di £ 1.507.5 per dollaro ha dato l’impressione che il reddito, il risparmio e i prezzi immobiliari in dollari erano basati su una solida base. Finché le banche hanno attratto sufficienti depositi di cambio, questa parità potrebbe essere difesa. Le famiglie hanno preso in prestito oltre quindici, venti o a volte trent’anni sull’ipotesi che il loro futuro reddito rimanga relativamente prevedibile.

Il sistema bancario ha alimentato la domanda attraverso due canali. Ha finanziato gli acquirenti, ma anche i promotori. I progetti potrebbero quindi essere lanciati anche prima che tutti gli appartamenti fossero venduti. Quando una dimora è rimasta sul mercato, la banca raramente ha avuto un interesse a causare una rapida caduta del suo prezzo: questo avrebbe svalutato la garanzia di prestito concessa al promotore e costretto l’istituzione a riconoscere una perdita.

Il rapporto tra banche e promotori non era necessariamente basato su frodi. È stato il risultato di una comunità di interessi contabili. Lo sviluppatore aveva bisogno di tempo per vendere senza rompere i prezzi; la banca aveva bisogno del bene per mantenere un valore sufficientemente alto nei suoi conti. Finché l’interesse è stato pagato, rifinanziato o ristrutturato, il progetto potrebbe rimanere ufficialmente valida anche se la sua redditività economica si è deteriorata.

I prestiti agevolati hanno esteso il movimento. L’Associazione delle banche del Libano ha stimato che più di 132.000 famiglie a basso reddito e medio hanno ricevuto più di 13 miliardi di dollari in prestiti agevolati. La Public Corporation for Housing ha fornito una media di circa 5.000 prestiti all’anno e ha finanziato circa 76,000 famiglie entro la fine del 2017. Il massimale per alcuni prestiti è stato di 270 milioni di sterline, o circa 180.000 dollari al tasso ufficiale, ad un tasso di interesse del 3,74 per cento.

I soffitti per altri dispositivi sono stati sollevati molto più in alto. Nel 2017, una circolare della Banca del Libano ha aumentato il massimale per alcuni prestiti immobiliari sovvenzionati distribuiti da banche commerciali da 800 milioni a 1,2 miliardi di sterline, o quasi $796,000 al tasso fisso del tempo. Le banche potrebbero finanziare fino al 75% del valore della proprietà. Non era più solo una questione di aiutare le famiglie modeste a comprare alloggi ordinari: parte del regime supportava anche acquisizioni relativamente costose.

Nel 2018, una nuova busta da 500 milioni di dollari messa a disposizione dalla Banca del Libano è stata consumata in circa un mese. Quando le sovvenzioni sono state sospese, il settore ha improvvisamente perso una componente essenziale della sua domanda. Il mercato non ha scoperto una nuova difficoltà. Ha rivelato la sua dipendenza da un credito il cui prezzo è stato artificialmente ridotto.

Dal 2015, le cosiddette operazioni di « ingegneria finanziaria » della Banca del Libano hanno ulteriormente ritardato l’adeguamento. Hanno offerto alle banche alti rendimenti e swap per attirare o mantenere le valute necessarie per il sistema. Non hanno finanziato direttamente ogni sito, ma hanno sostenuto i bilanci bancari, depositi e liquidità generale su cui i prestiti per gli sviluppatori e gli acquirenti dipendevano. Il prezzo immobiliare è stato così sostenuto da un meccanismo finanziario che è stato sempre più lontano dalla capacità produttiva dell’economia.

A questo ha aggiunto il ruolo della diaspora. Il trasferimento di espatriati, reddito guadagnato nei paesi del Golfo e capitale regionale hanno a lungo sostenuto gli acquisti a Beirut, Metn, Baabda, Kesrouan e alcune zone costiere e montane. Parte di questa richiesta era genuina: gli espatriati hanno acquistato alloggi per famiglie, hanno preparato un ritorno o cercato di mantenere un legame con il paese. Ma i promotori alla fine hanno trattato questa clientela, più solvente dei residenti, come se rappresentasse la domanda ordinaria.

La storia della scarsità di terreno ha fatto il resto. Beirut è una città densa, gli edifici sono limitati e la proprietà della terra è concentrata. Questo giustifica un premio in alcuni quarti. Tuttavia, questo non è sufficiente a spiegare un aumento del 600 per cento dei prezzi dei terreni in pochi anni, soprattutto quando migliaia di abitazioni completate rimangono vuote. Un terreno è raro nel senso fisico; Tuttavia, non ha un valore illimitato. Il suo valore dipende dal reddito che l’alloggiamento costruito su di esso può produrre o il prezzo che un acquirente solvente può pagare.

Infine, la tassazione ha incoraggiato la ritenzione. Un proprietario potrebbe mantenere una dimora vuota in attesa di un aumento futuro senza dover sopportare un costo annuale che era sufficientemente alto per costringerlo a vendere o affittare. Le esenzioni e le debolezze nella tassazione degli alloggi vacanti hanno trasformato interi edifici in riserve preziose. Una stima per Beirut ha stimato la perdita di profitti della città a oltre 33 milioni di dollari e la perdita dello stato centrale di quasi 100 milioni di dollari relativi all’esenzione storica da alloggi vacanti dichiarati. Esistono stime più elevate, ma sono in parte basate su dichiarazioni di vacanza eccessive per ridurre le tasse; Essi misurano quindi anche l’entità dell’evasione fiscale.

Una crisi aperta dal 2011, nascosta fino al 2019

L’inversione era evidente ben prima del fallimento del sistema bancario. Il numero di transazioni immobiliari è aumentato da circa 82.984 nel 2011 a 64.248 nel 2016, una diminuzione del 22,5 per cento. I prezzi visualizzati resistevano. Questa divergenza tra volumi e prezzi è classica in un mercato in cui i venditori possono aspettare: la correzione inizia con la scomparsa degli acquirenti, non con una riduzione immediata degli annunci.

Nel 2015, il prezzo medio addebitato per un nuovo appartamento al primo piano nel comune di Beirut è stato stimato a $3,720 per metro quadrato. La superficie media era di 238 metri quadrati, ad un prezzo vicino a $885.000. Nel centro della città, la media era di $6,679 per metro quadrato per 331 mq, che ha posto l’appartamento tipico sopra $2.2 milioni.

Queste dimensioni mostrano uno degli errori del periodo. L’offerta era orientata verso grandi aree e verso i segmenti medio-alti e lussuosi, perché l’alto prezzo del terreno e il costo finanziario hanno spinto i promotori a massimizzare il fatturato per unità. Tuttavia, la clientela locale in grado di acquistare appartamenti da 250 a 350 metri quadrati era già limitata. Quando il capitale del Golfo ha rallentato e i prestiti sovvenzionati sono stati sequestrati, lo stock è diventato impossibile smaltire normalmente.

Nel 2018, ci sono stati circa 3.600 nuovi appartamenti non venduti a Beirut. I prestiti per gli sviluppatori e gli acquirenti immobiliari sono stati stimati a quasi 24 miliardi di dollari, o più di un terzo del credito bancario del settore privato. Il progetto Legacy One, con 250 milioni di dollari per l’acquisto di oltre 200 unità abitative invendute, non ha nemmeno rappresentato il 10% dello stock stimato nella capitale. Questo tipo di iniziativa potrebbe identificare temporaneamente alcuni promotori; non poteva ripristinare il merito creditizio della domanda.

I primi cinque mesi del 2018 hanno avuto 22.707 transazioni, in calo del 21% anno su anno. Il loro valore riferito, circa $3,2 miliardi, era diminuito del 15,6 per cento. Ancora una volta, la contrazione dei volumi era più chiara di quella dei valori. Gli appartamenti che ancora hanno venduto erano spesso i migliori situati o quelli per i quali il venditore ha accettato uno sconto non visibile nei prezzi pubblicati.

Il fallimento di Sayfco nel maggio 2018 è uno dei simboli più chiari di questa crisi prima del 2019. Il gruppo aveva sviluppato progetti con un valore totale stimato di circa 2 miliardi di dollari. Circa 600 acquirenti sono stati esposti in diversi programmi, tra cui Panorama a Mar Roukoz, Suites Faqra e Saint Thomas a Nabay. Panorama aveva quasi 270 clienti; alcuni stavano aspettando il loro appartamento per diversi anni quando il progetto è stato annunciato come 90 per cento completo.

Gli acquirenti che hanno già pagato gran parte del prezzo hanno scoperto che i mutui bancari impediscono la consegna dei titoli. In alcuni regolamenti proposti, sarebbero stati invitati a pagare un ulteriore $10,000 per consentire il sollevamento dei mutui e la registrazione. Le spese di bancarotta fraudolenta sono state effettuate dai clienti e dai loro rappresentanti; Essi devono essere segnalati come accuse, non come una qualifica giudiziaria definitiva. Ma il caso rivela il principale problema economico: gli anticipi degli acquirenti, i prestiti bancari, le garanzie ipoteche e il finanziamento di altri progetti avevano creato un tangle in cui l’appartamento pagato non era necessariamente un bene libero da qualsiasi debito.

Sayfco non è stato un incidente isolato in un mercato sano. La sua caduta ha dimostrato che un promotore potrebbe mostrare terreni e progetti ad alto valore, senza la liquidità e non essere in grado di fornire. Ha anche dimostrato che il valore del libro di un progetto dipendeva dai prezzi che non erano ancora stati testati per vendite rapide.

Le banche hanno contribuito a rinviare questo test. Quando hanno recuperato la proprietà reale in liquidazione dei crediti, la legge normalmente prevista per la rivendita entro un breve periodo. Ma il trattamento normativo è stato rilassato. Per alcuni beni acquisiti nel regolamento di prestiti non conformi a partire da ottobre 2015, la scadenza potrebbe essere prorogata a 20 anni. Pertanto, una banca non era necessariamente obbligata a commercializzare immediatamente i beni sequestrati. Lo stock in eccesso potrebbe rimanere fuori dal punto di vista del pubblico, proteggendo i prezzi ma non il valore economico.

La banca crolla, l’immobiliare diventa sicuro

Nel 2019, i controlli bancari informali hanno cambiato la funzione di immobili. L’abitazione non era più solo un investimento o una proprietà di uso. È diventato uno dei pochi modi per trasformare un deposito inaccessibile in beni materiali.

L’accuratezza è essenziale. I prezzi immobiliari libanesi sono rimasti riferiti in dollari reali. I venditori continuarono a ragionare in valore del dollaro, spesso paragonando la loro proprietà a quello che pensavano fosse il loro prezzo di cassa. Ciò che è cambiato è il mezzo di insediamento. Tra il 2019 e il 2022, molte transazioni sono state pagate tramite assegni bancari prelevati su depositi di dollari bloccati, i « lollars ».

L’importo sull’assegno è stato regolato allo sconto del dollaro. Se un venditore voleva ricevere un valore economico di $100,000 e se un dollaro bancario valeva solo 25 centesimi in contanti, potrebbe richiedere un assegno di $400,000. Non significava che l’appartamento valesse 400.000 dollari. Il suo prezzo di riferimento economico è rimasto vicino a $100,000, possibilmente aumentato da un premio per compensare il rischio, ritardi e difficoltà nell’uso dell’assegno.

Questa distinzione è essenziale per interpretare le statistiche. Nel 2021, il valore nominale delle vendite registrate si avvicinava a 15 miliardi di dollari. Non sono stati iniettati 15 miliardi di dollari nell’economia. Una quota considerevole rappresentava depositi bancari ammortizzati convertiti in pietra con coefficienti di più volte il loro valore in contanti.

Per i depositanti che hanno fatto così presto, la transazione potrebbe limitare la perdita. Per alcuni mutuatari, ha anche reso possibile rimborsare i debiti utilizzando dollari bancari svalutati. Le banche hanno ridotto il loro portafoglio di prestiti e a volte recuperato il loro debito. Il mercato immobiliare assorbiva quindi parte della crisi bancaria, ma al prezzo di una completa confusione tra importo bancario, prezzo contrattuale e valore del dollaro liquido.

A partire dal luglio 2022, la Banca del Libano ha imposto un requisito che gli edifici detenuti dalle banche siano venduti in dollari freschi o in libbre calcolate al tasso di regolamentazione applicabile. Più in generale, il mercato si è gradualmente spostato a regolamenti in  » dollari freschi ». Questo ha rimosso alcune delle illusioni create dagli assegni bancari. Non ha né ripristinato il credito né reso le famiglie più solventi.

Il sistema bancario rimane profondamente insolvente. Prima della crisi, i prestiti al settore privato hanno superato 50 miliardi di dollari. Alla fine del 2024, il portafoglio di prestiti della banca era di soli 5,5 miliardi di dollari, al 97,7 per cento. Depositi ancora raggiunto circa $88 miliardi e sono stati $99,1 per cento dollarizzati, ma la massa non corrispondeva a dollari liberamente disponibili. Le stime del mercato nel 2025 hanno piazzato depositi bancari bloccati circa 84 miliardi di dollari, rispetto a circa quattro miliardi di depositi freschi. Questa ripartizione non è una serie ufficiale uniforme della Banca del Libano, ma dà l’ordine di grandezza dell’asimmetria.

Il foro finanziario era già stimato a oltre 70 miliardi di dollari nel 2022. È probabile che oggi sia più alto secondo il metodo utilizzato, perdite accumulate, passività conservate e il valore attribuito alle attività pubbliche. Nel febbraio del 2026, il Fondo Monetario Internazionale ha ancora considerato che il progetto di legge sulla stabilizzazione finanziaria e il recupero era solo un primo passo e dovrebbe essere migliorato. Nel luglio del 2026 il Parlamento discuteva ancora di riforma bancaria, di regolamentazione finanziaria e del meccanismo di recupero dei depositi.

Questo blocco colpisce direttamente immobiliare. Finché le perdite non sono distribuite tra lo Stato, la Banca del Libano, le banche, i loro azionisti e depositanti, le istituzioni possono differire la vendita di parte dei loro beni. Finché i promotori sovraindebitati non sono liquidati o ristrutturati, edifici non finiti o ipotecari rimangono al di fuori del mercato normale. La correzione esiste, ma rimane parzialmente racchiusa nei bilanci.

Il crollo bancario ha anche rafforzato una vecchia preferenza libanese per la pietra. Molte famiglie non sanno più come salvare. La banca ha distrutto la fiducia; il libro non può servire come riserva di valore a lungo termine; gli investimenti finanziari locali sono rari; mantenere i biglietti a casa è rischioso. L’appartamento poi appare come una forma di cassaforte, anche se è vuoto e non restituisce nulla.

Questo comportamento supporta il prezzo, ma non crea una domanda d’uso. Una persona può acquistare un appartamento per proteggere $200,000 senza intenzione di vivere o affittarlo. L’unità aggiuntiva pertanto non risponde ad un aumento del numero di famiglie o ad una carenza di noleggio. Ritira solo i contanti dalla circolazione.

Lo sviluppo dell’economia di cassa ha aggravato l’opacità. La Banca Mondiale ha stimato la dimensione dell’economia libanese in contanti a circa 6,05 miliardi di dollari nel 2021, o 26,2 per cento del PIL, e poi a 9,86 miliardi di dollari nel 2022, quasi il 45.7 per cento del PIL. I pagamenti più in contanti e non bancari sono effettuati, più diventa difficile identificare l’origine dei fondi, il vero beneficiario economico e il prezzo effettivamente pagato.

È qui che entra in gioco il problema del riciclaggio di denaro. La proprietà immobiliare non è ovviamente finanziata esclusivamente da fondi illeciti. Tuttavia, è un veicolo particolarmente adatto alla loro integrazione: gli importi sono alti, le transazioni sono raramente, le aziende possono nascondere il vero beneficiario e la valutazione di un immobile è abbastanza soggettiva da spiegare differenze significative.

La valutazione del 2023 di FATF e MENAFATF ha classificato l’esposizione del settore immobiliare libanese a un livello moderato, notando diverse debolezze. Nessun rapporto di transazione sospetto è stato segnalato dai broker immobiliari tra il 2017 e il 2021, anche se il paese stava attraversando un’esplosione di insediamenti atipici e una dollarizzazione in contanti. I notai avevano fatto pochi rapporti e la conoscenza dei proprietari benefici rimase incompleto.

Tradizionali segnali di sbiancamento includono l’acquisto al di sopra del mercato, l’indifferenza del compratore a rendimento o prezzo, rivendita successiva e l’uso di strutture che complicano l’identificazione del vero proprietario. Tuttavia, un mercato già opaco, in cui i prezzi riportati potrebbero essere gonfiati da assegni bancari, rende questi segnali ancora più difficili da isolare.

Il Libano è stato incluso nella lista grigio FATF nell’ottobre del 2024 ed era ancora nella lista nel giugno 2026. Il cambiamento del segreto bancario votato nell’aprile 2025, con 10 anni di accesso retroattivo in determinate condizioni, è un cambiamento reale. Tuttavia, non è sufficiente pulire istantaneamente decenni di transazioni e possedimenti tramite alias o società. Il cambiamento a dollari freschi ha reso il mercato più leggibile; L’importanza del denaro può, d’altra parte, rendere meno leggibile l’origine del capitale.

Troppe case, meno abitanti

Un prezzo non può essere compreso a lungo termine senza guardare a coloro che dovrebbero occupare il bene. A questo proposito, gli indicatori disponibili sono sfavorevoli.

Uno studio per il comune di Beirut ha stimato che il 23 per cento delle abitazioni costruite tra il 1996 e il 2018 erano vacanti, o più di 7.000 unità. Circa il 65 per cento di queste abitazioni erano ancora invendute e il 35 per cento erano volontariamente tenuti vuoti. Nella parte superiore della gamma, la proporzione potrebbe avvicinarsi uno in due abitazioni.

La situazione non è stata risolta con la chiusura di molti cantieri. Di 6.792 abitazioni completate tra il 2015 e il 2018, circa il 32% è stato vacante nel 2018. Delle 1955 abitazioni completate tra il 2019 e il 2022, il 43% erano ancora vacanti entro il 2023. Nuova costruzione rallentato bruscamente, ma la domanda è caduta ancora più veloce. Le grandi unità di oltre 240 mq rimangono particolarmente esposte, in quanto concentrano un prezzo totale inaccessibile alla maggior parte dei residenti e significativi costi di manutenzione.

I dati di costruzione confermano l’arresto brusco. I permessi di costruzione sono diminuiti del 32,6% nel 2019 e di nuovo del 61% all’inizio del 2020. Le consegne di cemento sono diminuite del 31,9% e del 55,7%. A seguito di un parziale recupero: nella prima metà del 2025, le aree autorizzate raggiunsero 2.827 milioni di metri quadrati, rispetto ai 2.435 milioni all’anno precedenti, con un aumento del 16,1%. Le consegne di cemento sono aumentate del 48,6% a 851.400 tonnellate. Ma a partire da un livello crollato non significa che il mercato ha ripreso il suo equilibrio.

Le demografie rendono ancora più difficile l’adattamento. Il Libano non ha condotto un censimento generale dal 1932, che richiede grande cautela. Le stime della Banca Mondiale, che includono rifugiati e altri residenti, tuttavia collocano la popolazione totale intorno 6,47 milioni nel 2015, 5,81 milioni nel 2024 e 5,85 milioni nel 2025. Il calo dalla metà degli anni 2010 sarebbe quindi vicino al 10%.

La fertilità, circa 2,2 bambini per donna secondo le serie disponibili, è ora vicina alla soglia di sostituzione. Soprattutto, l’emigrazione colpisce le età che di solito formano le famiglie e acquistano le prime abitazioni. Nel 2024, il 38% del libanese intervistato dal Barometro Arabo ha detto di voler lasciare il paese, rispetto al 26% del 2018. Questa cifra era del 58% per il gruppo di età 18-29. Era il 46 per cento tra i laureati di istruzione superiore, rispetto al 33 per cento tra gli altri, e il 72 per cento dei candidati iniziali citò condizioni economiche.

Ciò significa che il paese non sta solo perdendo la gente. Perde parte della sua futura domanda immobiliare: giovani, coppie, ingegneri, medici, dirigenti e imprenditori. Un appartamento acquistato da un espatriato non necessariamente compensa questo declino. Può rimanere vuoto undici mesi su dodici; non crea la stessa attività locale come famiglia residente, non supporta i negozi in modo sostenibile e non assorbe l’offerta di noleggio ordinaria.

I trasferimenti diaspora rimangono significativi: circa $6,7 miliardi nel 2023 e $5,8 miliardi nel 2024, una diminuzione del 13,4 per cento. Ma gran parte di questo denaro finanzia il consumo, la salute, l’istruzione e l’aiuto per i cari. Consolidare gli sconti migratori e la domanda immobiliare porta ad un sovrastimato del numero di espatriati pronti a immobilizzare diverse centinaia di migliaia di dollari in un paese in cui il rischio politico, di sicurezza, bancario e legale rimane alto.

La diaspora sta osservando anche la crisi. Sa che una proprietà può rimanere invenduta per molto tempo, che la sua sicurezza può essere soggetta a un mutuo, che i servizi collettivi sono carenti e che i rendimenti di noleggio sono bassi. Non paga più automaticamente il prezzo addebitato per conto dell’attaccamento familiare. Gli espatriati che acquistano spesso hanno liquidità, informazioni e una scelta internazionale. Essi confrontano Beirut con Dubai, Atene, Larnaca, Parigi o Montreal, dove un bene può essere più liquido, meglio finanziato e generare reddito più prevedibile.

La geografia del mercato sta quindi diventando molto frammentata. Nel primo trimestre del 2026, Baabda ha concentrato circa il 20,9 per cento delle transazioni registrate, Metn 14 per cento, Kesrouan 13,5 per cento, Bekaa 11,7 per cento e Tripoli 11 per cento. Queste proporzioni riflettono il prezzo, l’accessibilità e la percezione della sicurezza e una preferenza residenziale sostenibile. La ripresa del conflitto dal 2 marzo 2026 interruppe di nuovo alcune decisioni: in tempi di shock, sono in primo luogo i volumi che scompaiono; i prezzi nominali cadono solo allora, quando il venditore non può più aspettare.

Che cosa un metro quadrato realmente è

Il problema più visibile è la differenza tra prezzo per metro quadrato e potere d’acquisto.

All’inizio del 2025, i prezzi osservati o addebitati per l’alloggio a Beirut variavano notevolmente: circa $2,250 per metro quadrato a Kaskas, $2,500 a Ras al-Nabeh, $3,400 a $4,300 a Mar Mikhail, quasi $3,500 a Ras Beirut e $5,000 a $6,000 nel centro della città. I vecchi appartamenti che richiedono un lavoro importante potrebbero essere negoziati intorno $1,000 a $1,500 per metro quadrato.

Il salario minimo mensile è stato aumentato a £28 milioni nell’agosto 2025, o circa $313 al tasso di mercato. Prima della crisi, ha rappresentato circa $450 al tasso ufficiale. Un metro quadrato a Kaskas equivale quindi a più di sette mesi di salario minimo. A Ras al-Nabeh, ne rappresenta otto. Un appartamento di 120 metri quadrati a $2,250 per metro costa $270.000, o circa 72 anni di salario minimo lordo, senza spese per cibo, trasporto o salute. A 300.000 dollari, ci stiamo avvicinando a 80 anni.

Anche per le famiglie meglio pagate, il divario rimane considerevole. Un appartamento di $300,000 rappresenta 25 anni di reddito lordo per una famiglia che guadagna $1,000 al mese; 12,5 anni per un reddito di $2,000; 8,3 anni per $3,000; e altri cinque anni per $5,000 mensili.

I confronti internazionali considerano generalmente che un rapporto tra prezzi delle abitazioni e reddito annuo vicino a tre corrisponde ad un mercato a prezzi accessibili. Sopra il 5.1, è descritto come severamente inaffidabile. Anche una coppia che guadagna $5.000 al mese raggiunge, per un appartamento di $300,000, il limite superiore di ciò che gli standard internazionali considerano sopportabile. Questa famiglia appartiene già ad una piccola minoranza in Libano.

Il crollo del PIL reale, vicino al 40% tra il 2018 e il 2022, e l’esplosione della povertà ha ampliato questo divario. Nei cinque governatorati coperti dal sondaggio della Banca Mondiale, il tasso di povertà è passato da circa il 12 per cento nel 2012 al 44 per cento nel 2022. Tra l’unico libanese intervistato, era il 33%; ad Akkar, quasi il 70%. Questi risultati non coprono uniformemente l’intero territorio, ma fanno l’idea di un rapido ritorno della domanda interna in grado di sostenere i vecchi prezzi assurdi.

Il credito non riduce più lo sforzo iniziale. L’attuale massimale di circa 100.000 dollari proposto dalla Habitat Bank può aiutare alcune famiglie, ma finanzia solo un terzo di un appartamento di 300.000 dollari. L’acquirente deve portare il resto in contanti e dimostrare una capacità di rimborsare in dollari. Il vecchio mercato di massa, in cui una banca ha avanzato tre quarti del prezzo per un lungo periodo, non esiste più.

Si deve anche guardare il reddito generato dal bene. Molti appartamenti libanesi non generano alcun affitto perché sono vuoti, occupati alcune settimane all’anno o tenuti in attesa di rivendita. Eppure sopportano spese: manutenzione, condominio, generatore, ascensore, guardia, riparazioni, deterioramento e talvolta tasse. Il loro ritorno netto può essere zero o negativo.

In questo caso, il proprietario guadagna solo soldi se un altro acquirente in seguito accetta di pagare di più. Il guadagno non è legato a un servizio di alloggio o flusso di reddito; È puramente speculativo. Per la terra inesplorata, la resa attuale è pari a zero. Il suo valore dipende interamente dal futuro prezzo di rivendita.

Prendiamo un appartamento offerto a $300,000 e lodevole $1,000 al mese. Il suo affitto annuale lordo sarebbe 12.000 dollari. Dopo periodi di vacanza, manutenzione, spese e riparazioni, assumono un reddito netto di $9,000. Un investitore che richiede un ritorno netto del 6% apprezzerebbe questo flusso a $ 150.000. A 8%, il valore cadrebbe a 12.500 dollari.

Un altro esempio è un appartamento $550,000 che genera $1,500 in affitto mensile, o $18,000 lordo. Con un reddito netto di $14.000, il suo valore economico sarebbe di circa $233.000 ad un tasso di ritorno del 6 per cento, o $175.000 all’8 per cento. Questi calcoli sono illustrazioni, non medie nazionali. Tuttavia, mostrano perché un prezzo basato sul costo storico della terra può essere molto più alto del valore basato sul reddito.

I fautori spesso dicono che il prezzo non può cadere perché la terra, il cemento, l’energia e i materiali importati sono costosi. Questo è vero per il costo di sostituzione; Ciò non determina il prezzo di mercato. Una residenza può costare $400,000 per appartamento e vale solo $250,000 se nessun acquirente solvente o affitto giustifica. Il costo è a carico della persona che l’ha costruito. Il valore è impostato da colui che può acquistare.

Quindi possiamo parlare di diversi valori simultanei. C’è il prezzo addebitato, il prezzo effettivamente negoziato in dollari freschi, il valore di liquidazione quando un venditore deve immergersi rapidamente, e il valore di ritorno dedotto dall’affitto. Possono essere separati da diverse decine di per cento.

Non esiste un indice nazionale sufficientemente affidabile e continuo per affermare che tutti gli immobili libanesi sono sopravvalutati da una sola percentuale. Come scenari analitici, l’alloggiamento normale e giuridicamente sano può essere 20-40% meno del suo prezzo quando una vendita è effettivamente da concludere. Per una grande unità di fascia alta, vacante e senza scopo di lucro, il divario economico può raggiungere il 40-70%. Un progetto incompleto, ipotecato o colpito da un rischio di sicurezza può valere solo dal 20 al 50% del suo valore teorico dopo che i costi e i rischi sono stati dedotti. Questi non sono osservati decreti nazionali; Questi sono intervalli di valutazione per misurare ciò che illiquidity maschere.

Il valore reale deve includere anche l’inflazione del dollaro. L’indice dei prezzi degli Stati Uniti è aumentato da circa 255,7% nel 2019 a 321.9 nel 2025, con un aumento di quasi il 25,9%. Al fine di mantenere lo stesso potere d’acquisto di un prezzo di $ 300.000 nel 2019, un appartamento dovrebbe raggiungere circa $378,000 entro il 2025. Mentre è ancora nominalmente vale $300,000, il suo valore reale è solo circa $238.000 nel 2019: la diminuzione reale si avvicina al 20,6 per cento. Se vende $225,000 nel 2025, il suo valore in dollari 2019 è vicino a $179,000, una correzione reale di circa il 40%.

Così, un proprietario può affermare che non ha « perso nulla » perché il suo appartamento è ancora visualizzato $300,000. In realtà, ha perso il potere di acquisto internazionale, diversi anni di ritorno e, se non trova acquirente, parte della liquidità dei suoi beni. Un bene che può essere venduto solo dopo tre anni e con uno sconto confidenziale non vale il suo prezzo di annuncio.

Una correzione già impegnata, ma ancora incompleta

Il mercato recuperato nel 2025. Nel primo semestre dell’anno sono state registrate 33.297 transazioni, rispetto a 16.390 operazioni all’anno precedente. Nel corso dell’anno, avrebbero raggiunto 70.981 a un valore vicino a 6,16 miliardi di dollari. Il numero di operazioni è aumentato del 95,1% e il loro valore del 112,9%. Il valore medio era di circa $86,741.

Queste cifre dovrebbero essere lette con cautela. Parte della progressione è la lavorazione di dischi accumulati. Il valore medio è rimasto molto più basso rispetto agli anni pre-crisi e riflette più piccole transazioni, terreni o proprietà al di fuori dei quartieri più costosi. Nella prima metà del 2025, è stato stimato a $85.735, che è il 31% inferiore rispetto alla prima metà del 2019 e il 40,6% inferiore rispetto al 2022.

Gli acquisti esteri registrati nel corso dell’intero 2025 sono stati solo 1.485, circa il 2.09% del numero totale delle transazioni. La domanda internazionale, che, secondo il vecchio discorso, era di assorbire la produzione libanese indefinitamente, è diventata marginale. Nel primo trimestre del 2026, il numero di operazioni è diminuito del 29,3% su un anno e il loro valore è diminuito del 18,2%. Il recupero del 2025 non costituiva quindi un nuovo ciclo toro solido.

I professionisti stimati all’inizio del 2025 che le piccole e medie aree spesso hanno venduto il 20-30% al di sotto del loro livello prima di ottobre 2019 in dollari freschi, mentre alcune merci di fascia alta ben individuate hanno meglio difeso i loro prezzi. Le osservazioni di Bank Audi hanno indicato un aumento di quasi il 10% nei primi tre mesi del 2025, seguito da un blocco di mercato a partire da marzo. La guerra e gli episodi di insicurezza producono questo tipo di sequenza: gli acquirenti si ritirano immediatamente, mentre i venditori mantengono i loro prezzi fino a quando una necessità di liquidità li costringe a immergersi.

Per valutare la correzione ancora possibile, torniamo al potere d’acquisto. Supponiamo che una famiglia guadagni $2,000 al mese, o $24,000 all’anno. Anche accettando un rapporto di prezzo a reddito di sei — già classificato come severamente inaccettabile — può giustificare solo un alloggiamento di 144.000 dollari. Un appartamento a $270,000 è previsto diminuire del 47 per cento, un appartamento a $ 300.000 per il 52 per cento, e una proprietà a $500,000 per 71 per cento.

Con un reddito mensile di $3.000, il valore compatibile con lo stesso rapporto di sei sarebbe $216,000. La correzione sarebbe 20 per cento per un appartamento di $ 270.000, 28 per cento per un appartamento di 300.000 e 57 per cento per una proprietà di $500.000. E questo è ancora uno scenario generoso: senza un credito abbondante, un rapporto di sei è difficile da finanziare.

Questo non significa che tutti i prezzi cadranno del 50% domani. Un mercato immobiliare può rimanere sopravvalutato per molto tempo quando i proprietari non sono indebitati, la tassa di soggiorno è bassa e le banche ritardano le liquidazioni. La correzione è poi fatta in modo diverso: caduta delle vendite, sconti inediti, deterioramento fisico degli edifici, inflazione del dollaro e aspettativa che nessun reddito è ricevuto.

Il confronto tra il vecchio e il nuovo sistema ci permette di capire cosa è già cambiato. Prima del 2019, la parità fissa ha dato la comparsa di redditi stabili; le banche hanno fornito prestiti lunghi, a volte sovvenzionati; i promotori ricevevano finanziamenti; i depositi potrebbero essere mobilitati per l’acquisto; il capitale regionale è andato in gran parte attraverso il sistema bancario; la classe media era ancora una domanda potenziale.

Oggi, il mercato opera principalmente in dollari freschi e contanti. Il credito immobiliare è marginale. I vecchi depositi rimangono bloccati. La domanda si basa su una minoranza con liquidità, alcuni espatriati e acquirenti che cercano di mettere i loro risparmi dal sistema bancario. Il segreto bancario è stato parzialmente modificato e la sorveglianza internazionale ha rafforzato, ma l’economia di cassa si è espansa. Il meccanismo di distribuzione delle perdite bancarie non è ancora completo, mentre gli incentivi fiscali per mantenere alloggi vuoti non sono fondamentalmente scomparsi.

La correzione finale dipenderà quindi meno da una data specifica che da diversi trigger.

Il primo sarebbe una vera ristrutturazione bancaria. Se richiede alle banche di immergere edifici, liquidare le garanzie dei promotori insolventi e riconoscere le perdite, un’offerta che ora è accettata apparirà sul mercato. Se i testi necessari cominciano ad essere applicati nel 2026 o 2027, i loro effetti immobiliari potrebbero diventare visibili tra il 2027 e il 2029. Questo programma è uno scenario condizionale, non una previsione: si presume che le leggi vengano approvate, le valutazioni sono credibili e le procedure non sono bloccate per anni.

Il secondo innesco sarebbe una tassazione efficace dell’alloggio vacante. Una tassa annuale sufficientemente costosa si trasformerebbe in attesa di spesa. Alcuni proprietari sceglierebbero di affittare; altri venderebbero. Gli affitti e i prezzi converrebbero più rapidamente ai redditi locali.

Il terzo è demografico e agisce lentamente oltre dieci a venti anni. Se l’emigrazione dei giovani laureati continua, se la formazione di nuove famiglie rimane debole e se gli espatriati non ritornano in modo sostenibile, le grandi aree e quartieri progettati per una clientela facile sperimenteranno una graduale obsolescenza economica.

Il quarto è la sicurezza. I conflitti riducono le transazioni. Se l’insicurezza persiste, i proprietari che hanno bisogno di liquidità finiscono per accettare un calo nominale. La stabilizzazione politica, d’altra parte, potrebbe portare a un rimbalzo in alcuni settori. Tuttavia, non sarebbe annullare il divario salariale: la sicurezza può ripristinare la fiducia, non ricrea immediatamente una classe media solvente.

L’ultimo grilletto è il tempo stesso. Un edificio vuoto sta invecchiando. Sistemi elettrici, ascensori, facciate e aree comuni si stanno deteriorando. Il proprietario perde gli affitti che avrebbe potuto raccogliere e immobilizza un capitale che avrebbe potuto produrre un ritorno altrove. Anche senza cadere nella figura scritta sull’annuncio, il valore economico viene consumato.

L’immobiliare libanese non è quindi un mercato che avrebbe miracolosamente resistito ad una delle crisi finanziarie contemporanee più gravi. Si tratta di un contratto in cui il riconoscimento delle perdite è stato diffuso, spostato o ritardato. È stato inizialmente ritardato da crediti, sovvenzioni e saldi bancari; poi rimescolato da assegni in lollars; Infine, a causa dell’assenza di vendite forzate, della debolezza delle tasse sulla vacanza e dell’uso della pietra come una cassaforte.

Il valore nominale a volte rimane vicino al vecchio prezzo. Il valore reale è già diminuito a causa dell’inflazione del dollaro, della perdita di rendimento, della mancanza di liquidità e del potere d’acquisto in declino. Per l’alloggio ordinario, la vera domanda non è più se è iniziata una correzione. Ha chiesto quanto tempo proprietari, sviluppatori e banche potrebbero ancora evitare di elencarlo chiaramente nei prezzi.